STOP AUX IDÉES REÇUES

1 – Pour faire une plus-value immobilière, il suffit d’attendre…

FAUX

La fausse idée sous-jacente est de croire que le bâtiment prend de la valeur, ou n’en perd pas, et, sauf exception, c’est FAUX !

C’est d’abord et surtout le prix du foncier qui s’apprécie avec les années (entendez par là, le prix du terrain). Le bâtiment, lui, nécessite des travaux d’entretien, d’amélioration et parfois de rénovation pour ne pas tomber en ruine.

Deuxièmement, car les normes de construction évoluent (RT 2000, RT 2005, RT 2012, et bientôt RT2020 !). Aux débuts de la réglementation thermique (1974 suite au premier choc pétrolier) ces nouvelles règles avaient pour objectif de réduire la consommation des foyers de 25%. Par la suite, de normes en normes, les critères techniques se sont durcis et compliqués.

Passons l’histoire et ses détails techniques… pour dire qu’aujourd’hui apparaît la notion de « valeur verte » d’un bien (vidéo explicative).

Pour faire simple, cela signifie qu’avec les années, si la note énergétique de votre bien se détache « trop » par rapport aux nouvelles normes de construction (et donc des autres biens proposés à la vente) alors votre bien finira par être « discriminé » et donc prix également.

On observe une décote de 10 à 15% pour les mauvaises étiquettes F et G 

Antoine DESBARRIERES , Directeur de l’association Qualitel

Il faut alors faire des travaux de rénovation énergétique pour maintenir le prix de votre bien immobilier, et c’est aussi pour cette raison que faire des travaux d’embellissement ou d’amélioration n’ augmente pas forcément la valeur de votre bien.

2 – Faire des travaux permet de vendre plus cher…

PAS TOUJOURS

Au précédent paragraphe nous avons expliqué une des raisons qui fait que le prix d’un bien immobilier n’augmente pas forcément au rythme du montant des travaux réalisés, car il faut intégrer la notion d’une « remise au normes » régulière.

Il faut également intégrer la dimension « psychologique » du marché immobilier (comme pour n’importe quel marché d’ailleurs) et comprendre la notion de « valeur perçue » qui se détache de la valeur d’achat ou de coût. 

Exemple : Quand on achète un iPhone, on achète la valeur perçue du produit ou de la marque, mais en aucun cas la valeur des composants qui font le téléphone. On achète l’image et l’ingéniosité de l’ensemble 

Pour un bien immobilier, c’est presque pareil ! 

Les acheteurs auront plutôt tendance à « surpayer » un joli sol, une belle cuisine toute équipée et une décoration sympa, mais à l’inverse, la plupart aura bien du mal à payer, pour sa valeur d’achat, le prix d’une cave à vin, ou celui d’une installation domotique haut de gamme, d’une piscine « atypique » ou même de l’excellence des matériaux utilisés.

Pourquoi ? Parce que cela est souvent perçu comme superflu ou « trop » haut de gamme et la valeur perçue varie d’une personne à l’autre.

Notre conseil : Préférez des dépenses visibles et « simples » telles que : cuisine, salle de bain, chambre, peintures, décoration intérieure / extérieure, sol, etc.

Enfin, il y a également une notion plus technique de prix « plafond » qui s’applique en fonction des quartiers et des villes.

Chez Commentvendresamaison.fr on appelle cela la notion de « Substitution » ou de « Comparaison ».

Cela vient du fait que malgré toutes les qualités d’un bien immobilier ou ses prestations haut de gamme, des critères viennent se substituer suivant son prix.

Exemple simple : Une magnifique ferme rénovée de 250 m² à Poucharramet (31) (pour les curieux), avec toutes les prestations haut de gamme imaginables, souffrira de la comparaison avec une maison plus « simple » mais mieux située (entendez par là, plus proche d’une grande ville).

C’est l’illustration de la phrase

« Pour ce prix là, je peux acheter en centre-ville ! »

Pourquoi ? Car au moment de prendre sa décision, un acquéreur préférera (sur)payer une meilleure localisation plutôt que ses prestations, même si au départ, il préférait la première, car plus de critères correspondaient.

Ce phénomène créé des prix plafond dans certains quartiers ou villes limitrophes de coins plus « cotés » ou mieux situés, car « Pour le même prix, j’achète en centre-ville »

#3 – Plus le quartier est cher, moins je prends je risque…

FAUUUUUX

Enfin, tordons le cou à notre dernière idée reçue qui prétend que si j’achète dans un quartier cher, je suis sûr de ne pas revendre à perte et je prends moins de risque.

Là encore, il faut introduire une nouvelle notion, celle du « risque subjectif » d’un investissement immobilier. Cela suppose que le risque n’est pas le même en fonction de l’utilité du bien en question.

Car oui ! si j’investie en centre-ville alors je loue + facilement, mais j’achète aussi + cher, mes frais annuels sont + élevés (en général, notamment en raison d’une note énergétique moins bonne et des contraintes d’entretien des façades plus coûteux) et donc ma rentabilité et + faible que si j’achète en périphérie (notion de couple risque rendement, moins je risque, moins je gagne…).

Par ailleurs, si j’achète ma résidence principale, je (sur)paye mon adresse, mais aussi ma place de parking, et aussi une moins bonne note énergétique la plupart du temps.

=

Mais surtout, on constate qu’en cas « retournement » du marché immobilier, les biens situés en périphérie s’achètent et se revendent plus qu’en centre ville et pas uniquement parce qu’il y en a moins, mais parce que, en crise, les moyens ne sont plus les mêmes (crédit immobilier moins accessibles, des taux moins intéressants, moins d’épargne, peur de l’avenir, incertitude, etc.) et par substitution les acquéreurs, voyant les prix baisser en périphérie, sauf en ville, préfèrent acheter pour le même prix, plus de terrain, une maison avec piscine, une chambre de plus ou plus de prestations, plutôt qu’un bien plus basique en ville, car l’écart de prix entre le centre ville et la périphérie devient trop important.

Comme vous l’avez vu dans cet article le marché immobilier est parfois plus complexe qu’il n’y paraît au premier coup d’œil, et il faut parfois y regarder à deux fois avant d’acheter ou de vendre…

Notre Conseil : suivez et partagez nos articles qui paraissent chaque semaine pour vous « former » et vous tenir informés des évolutions du marché.

Votre nouvel ami dans l’immobilier !

Martin de Commentvendresamaison.fr 

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